2015年物業服務公司開始由烏雞變鳳凰。陸續有4家物業服務公司在國內新三板上市，對于這些大牌房企來講，強推物業服務公司上市的背后隱藏著哪些大謀略?

　　謀略之一 ——上市謀劃萬億市值大平臺

　　從未來行業發展趨勢來看，樓市已經進入下半場，樓市將逐步進入存量房時代。對于房企來講，未來競爭的重點一定是在存量房領域。因此，上述房企重組形成巨無霸”聯合體之后勢必將觸角伸向存量房領域，在存量房領域實現幾何級的規模增長。而物業管理將成為存量房領域重點布局的市場，也是這些品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。

　　從資本市場對物業服務公司的認可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，彩生活股價一路攀升，甚至市值超過花樣年，資本市場比較認可物業服務公司的未來成長前景。隨后，2015年上半年，浙江開元物業、北京東光物業、珠海丹田物業等物業服務企業陸續登陸新三板。萬科、中海、綠城等知名房企的物業服務公司也不示弱，也正行進在上市的路上，物業管理行業風口”來臨，物業管理行業的公司尤其是品牌房企的物業服務公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺。

　　可以預見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業服務公司完成上市，后期這些大牌企業勢必會利用資本市場的力量整合更多適合自己的物業服務公司來擴大自己的規模，打造其萬億市值大平臺，并依靠增值服務來滿足客戶需求，并獲得一定的盈利。

　　謀略之二——輕資產”模式規避風

　　從樓市下半場的行業特征來看，行業利潤率出現持續下滑成為新常態”，這是大多數房企必須面對的問題。而從短期內來看，市場基本面尚未完全復蘇，好在對房企來講，今年降成本，提利潤”是主旋律，2014年上市房企凈利潤率為10%，并且還會降，當前房企還很難通過漲價提高利潤率。此時，對于房企來講，除了調整企業組織架構等措施降低成本之外，也開始探索輕資產”模式。

　　輕資產”模式指的是從賺取資產升值收益(重資產模式)走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

　　從物業管理的角度來看，由于樓市將逐步進入存量房時代，購房者(社區居民)的需求將轉向品質或增值服務的提升，這意味著在存量房市場領域物業服務公司可以大有所為，并且也有利于企業提升企業利潤率、規避市場風險。

　　以彩生活為例，近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績單，2011年其收入是1.47億元，2014年是3.89億元，2011年的毛利是0.69億元，2014年是3.1億元，2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤率的角度來看，2013年，全國物業服務企業的凈利潤率約為5.6%，很多物業服務企業面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。

　　從上述分析可知，對于萬科、中海、綠城等品牌房企來講，要實現輕資產”轉型，提升利潤率，規避以銷售為主的規模化的市場風險，把握資本市場風口”來臨的階段，布局物業管理行業及提供增值服務必不可少。

　　謀略之三——以服務為接口，賺取增值服務收益

　　從業主的需求來看，需求是繁雜的，除了最基礎的安保需求外，醫療、養老、教育、就業等因素也是不容忽視的方面。開發商們要加碼生活服務領域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發商能否從中挖掘共性的、高價值的需求，并在服務載體上緊跟時代創新，形成自己的增值服務的特色，是決定這個模式能否成功的關鍵。

　　從物業服務公司增值服務收益來源來講，大體上可以分為三類：

　　第一、社區增值服務收入分成，包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等。

　　開發商在開發階段其實就開始積累了大量用戶數據，進入物業服務階段后，除基礎的生活服務功能外，物業服務公司可以構建社區O2O平臺，展開與社區周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構建社區一公里微商圈。隨后，物業服務公司可根據住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類，以此分析用戶精準需求，并通過推送等形式將服務信息精準呈現給住戶，物業服務公司在此基礎上獲得社區增值服務收入的分成。

　　第二、金融收入，主要是小額貸款服務。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務，為社區服務產業鏈條上的商家提供小額貸款服務等等，物業服務公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。

　　第三、資產收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區養老等運營性物業的租金收益和資產本身的增值收益兩方面。