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企業所得稅的會計處理和稅務處理

1.會計處理

房地產銷售完成并辦理竣工交房后，會計上應及時確認收入，按稅法和會計準則要求同時結轉產品成本，所得稅納稅調整后計算出所得稅，財務處理借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費—應交所得稅”科目。

2.稅務處理

開發商應按照國稅發〔2009〕31號文規定，在銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金及其等價物和其他經濟利益全部確認為銷售收入。企業代替相關部門、單位和企業收取的各類基金、費用和附加等，凡是并入商品房價內或由開發商開具發票的，依照稅法規定一概確認為銷售收入。房地產開發企業所得稅收入是否包含增值稅問題，在所得稅年度納稅申報表主表的填報說明關于“營業收入”行中明確列示，納稅人需依據我國統一會計制度的規定填報“主營業務收入”的數額。按照《增值稅暫行條例》規定，銷售額為納稅人銷售開發產品向購買方收取的所有價款和價款以外的費用，但是不包括收取的銷項稅額。同時國家稅務總局2016年第70號公告的解讀，開發商作為土地增值稅納稅人因轉讓開發商品獲得的收入為不含增值稅收入，房地產開發企業所得稅的收入理應與上述文件規定保持一致。企業所得稅關于收入的“視同銷售”處理，遵照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的規定，開發商將本公司開發的產品用于向外投資的情形，或作為職工福利的情形，或作為獎勵品的情形，或把開發產品分配給股東或投資人的情形、或以開發產品抵債的情形、或與其他單位和個人進行非貨幣性交易的情形等以及用于贊助、集資等用途的，應當等同于對外銷售計入所得稅應稅收入。企業正常銷售和“視同銷售”合計匯總計算的全部價款和凡開具發票的價外費用，作為所得稅的應稅收入，用公式表示為：全部價款及價外費用÷（1+增值稅適用稅率）=所得稅應稅收入。

三、三大稅種在計稅收入上的差異

綜合以上分析，房地產企業一般納稅人三大稅種的計稅收入可歸納如下。1.增值稅應稅收入（即計算銷項稅的銷售額）=（全部價款和價外費用–當期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅適用稅率）。2.土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅。3.所得稅的應稅收入=全部價款和價外費用÷（1+增值稅適用稅率）。4.把增值稅銷項稅公式，即增值稅銷項稅=銷售額×增值稅適用稅率代入上述第2條中土地增值稅應稅收入計算公式，然后以公式計算土地增值稅收入與增值稅應稅收入差異，可以得到土地增值稅應稅收入-增值稅應稅收入=當期允許扣除的土地價款，驗證了土地價款因沒有對應的進項稅抵扣專用憑證，在計算增值稅時進行了扣除，但在土地增稅時因為清算時扣除項目包含了土地支出，所以計算土地增值稅應稅收入時，不應在收入中扣除土地價款，形成該兩稅種應稅收入上的差異。同樣以公式計算土地增值稅收入與所得稅收入差異，可以得到：土地增值稅收入-所得稅收入=當期允許扣除土地價款×增值稅適用稅率÷（1+增值稅適用率）。計算土地增值稅應稅收入是全部價款及價外費用扣除銷項稅計算得來，相較于所得稅應稅收入按適用稅率直接進行價稅分離的計算，恰恰多出了土地價款中計算用于抵減銷項稅記入“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）”借方的金額。